Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesidir.
Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara hak sahibi olur.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir ?
İleride ayrıntılarını açıklayacağımız üzere, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi bazı şartların varlığına bağlıdır:
Kamulaştırma sadece “yetkili idare” tarafından yapılır.
Kamulaştırmayı zorunlu kılan bir “kamu yararı” bulunmalıdır.
Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu olan taşınmaz” bir maldır.
Kamulaştırılan taşınmazın bedeli “peşin” ödenir.
Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki esaslara göre belirlenir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?
Kamulaştırma işleminde gerekli olan işlemin “kamu yararına uygunluğu” kararını, Kamulaştırma Kanununun 5. maddesinde belirlenen kamu idareleri ve kamu kurumları verebilir. Kamulaştırma işleminin kamu yararına uygunluğu kararı sadece kanunda işaret edilen bu kurumlar tarafından verilir, başkaca bir kurum veya idare tarafından bu karar verilemez. Kamu yararı kararı olmadan usülüne uygun bir kamulaştırma işleminden bahsetmek mümkün değildir. Kamu yararı kararını verecek kamu tüzel kişileri şunlardır:
Kamulaştırma Kanunun m.3/2’de sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları,
Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,
Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır.
Kamulaştırma İşleminde Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar
Kamulaştırma kanununun 5. maddesi kamulaştırma işlemindeki zorunlu unsur olan kamu yararı kararını hangi kurumların verebileceğini düzenlemiştir. Aynı kanunun 6. maddesi ise kamulaştırma işleminde yetkili kurumlarca verilen kamu yararı kararlarının, hangi makamların onayından geçmesi gerektiği hususunu düzenlemiştir. Kamulaştırma işleminin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran niteliği gereği, yasa koyucu kamu yararı kararı ile yetinmemiş ayrıca verilen bu kararların ikinci bir denetimden geçmesini zorunlu bulmuştur. Kamu yararı kararının yetkili makamlarca onaylanması ile kamulaştırma işlemi ile ilgili hukuki süreç başlamış sayılır.
Kamulaştırma işleminde kamu yararı kararlarını onaylayacak makamlar şunlardır:
Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayından geçerek kesinleşirler.
Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?
Kamulaştırmayı yapacak idare, ilk olarak kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa fiilen elinde bulunduranları ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. Tapu maliki ölü ise mirasçıların tespit edilmesi gerekir.
İdare tarafından taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri bulunmaması durumunda bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenir. Vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
Kamulaştırmada işlemi sonrasında yaşanacak hukuki süreçlerde yapılacak bu tespitler son derece önemlidir. Nitekim daha sonra açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım gösterilmesi zorunludur.
Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi
İdare kamulaştırma kararını verdikten ve yukarıda belirtilen hazırlık işlemlerinde gerekli tespitleri yaptıktan sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir. Bildirim tarihinden itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Bu değişiklik tapu malikliğinde bir değişiklik olabileceği gibi, mülkiyete konu ayni haklardaki bir değişiklik de olabilir. Kamulaştırma şerhi ancak kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu siciline konulabilir, öncesinde konulması mümkün değildir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yüksek mahkemenin idare tarafından konulan kamulaştırma şerhini fiili el atma olarak kabul etmemesidir.
Tapu Kütüğündeki Kamulaştırma Şerhinin Silinmesi
Kamulaştırma işlemini yapan idare, kamulaştırma işlemini tapu siciline şerh verdikten sonra altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesi gereğince mahkemeye dava açılarak tespit ve tescil isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınan belgeyi ilgili tapu dairesine ibraz etmek zorundadır. İlgili tapu dairesi gayrımenkulün bulunduğu yerdeki tapu dairesidir. Söz konusu belgenin mahkemeden alınıp ibraz edilmemesi durumunda kamulaştırma şerhinin, tapu dairesi tarafından herhangi bir talep beklenmeksizin, kendiliğinden silinmesi gerekir. Sonuçlanan kamulaştırma işlemine ilişkin şerhin ise artık silinmesine imkan yoktur. Altı aylık süreye rağmen tapu sicil müdürlüklerince kendiliğinden silinmeyen kamulaştırma şerhiyle ilgili olarak, tapu müdürlüğünden ilgililer talepte bulunabilir. Sürenin geçmesine ve talebe rağmen şerhi silmeyen idare aleyhine kişilerin dava açma hakkı saklıdır.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nedir?
Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde idarelerin kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünü uygulayacağı hükme bağlanmıştır. Burada amaçlanan zaman kaybını önleyen pratik bir yöntemle, idarenin kendi içerisinde kurup görevlendirecekleri bir kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini tespit ettirmektir. Ayrıca yine kamulaştırma işlemini yapan idare, kendi bünyesinde oluşturacağı uzlaştırma komisyonu aracılığıyla, kıymet takdiri komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden, pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini gerçekleştirir. Bu yöntemle kamulaştırma işleminde, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışılarak, en kısa sürede kamulaştırma sürecinin kesinleştirilmesi hedeflenmiştir. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. (Kamulaştırma Kanunu m.8)
Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus da, kamulaştırılan taşınmazların özgülendikleri kamulaştırma amacı dışında başka bir amaca tahsis edilemeyecekleridir. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan ya da özgülendikleri amaç için kullanılmayan taşınmazlarla ilgili olarak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır . Nitekim, Kamulaştırma kanunun 23.maddesi bu hususu düzenlemiştir. Yargıtay, belediye hizmet alanı olarak kamulaştırılan taşınmazın Lpg istasyonu yapılması için ihaleye çıkarılmasını geri alma davasının kabulü için hukuka uygun bir sebep saymıştır. Taşınmazda, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. (Kamulaştırma Kanunu m.23)
Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta; kamuya hizmet edebilmek amacıyla öngörülenden başka bir yapı yapılması, ya da kamu hizmeti amacıyla başka bir idareye devredilmesi, taşınmaz sahibine bu hakkı vermez. Okul alanı olarak kamulaştırılan arsaya, spor kompleksi yapılması bu türden bir örnektir. İdarenin kamulaştırma amacına uygun tesis yapmak için kamulaştırılan taşınmazı imar programına alması, plan ve proje hazırlaması, ihaleye çıkarması durumunda artık geri alma davasından bahsedilemez. Artık İdarenin kamulaştırma amacına uygun bir işlem yaptığının kabulü gerekir.
Kanun tarafından düzenlenen geri alma hakkı, bu hakkın doğmasından itibaren bir yıl içerisinde düşer. Kanundaki bir yıllık süre hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Geri almak için açılan davada taşınmaz malın amacına uygun olarak kullanılmadığının ispat edilmesi gerekir. Mahkeme keşif yolu ile taşınmazın kullanım amacı dışında kullanılıp, kullanılmadığını tespit eder.