Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescili davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.
Tapu iptal ve tescil davası, ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava türüdür. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol, tüm sözleşmeci devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma mekanizmaları sağlanmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yolları ile giderilmediği takdirde AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.
Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına getirtileceği için doğru bilgi zaman kaybını azaltacaktır. Tapu iptali davası dilekçesinde özellikle hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği vurgulanmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.
Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, MK md. 15’te de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).
Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı şu şekilde araştırılır (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):
Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.
Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınır.
Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.
Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır. Özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda uzmandır.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.
Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir ( BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002). .
Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimsenin dahi belirtilmesi, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.
Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (4721 sayılı MK’nın md.3). Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi, üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.